Franz Javier Rivero Arce

Desde hace aproximadamente 10 años atrás, Santa Cruz ha tenido un desarrollo inmobiliario importante, tanto para viviendas como para actividades económicos industriales, de comercio y servicios.

El departamento de Santa Cruz y principalmente su capital, la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, mantiene desde hace unos años atrás el liderazgo en el desarrollo inmobiliario de Bolivia principalmente gracias al trabajo e impulso del sector privado. Según el informe oficial emitido por la Gobernación cruceña, el departamento cerró el 2014 con un PIB del 7% y un indice de Desarrollo Humano de 8,60%, ambas cifras superiores a las del país en total. De acuerdo al Banco Mundial, Bolivia crecerá los próximos 3 años entre 4,5% y 4%, por encima de la media latinoamericana del 1,5% al 3,7%.

Según los datos del Observatorio Urbano, una iniciativa de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz – CADECOCRUZ, el departamento de Santa Cruz representa el 52% de los casi 3 millones de metros cuadrados que se construyen en las ciudades del eje troncal del país, compuesto por La Paz, Cochabamba y Santa Cruz, siendo la capital cruceña la que tiene las obras más avanzadas y que ha incrementado más en comparación a los otros departamentos, la superficie de metros cuadrados construidos entre los periodos 2013 y 2014 con un 31,69%. Esos niveles de desarrollo se deben, en buena proporción, a obras de gran magnitud como la construcción de hoteles de 5 estrellas la mayoría de ellos de cadenas internacionales, centros comerciales, urbanizaciones residenciales y vacacionales de grandes extensiones, edificios de oficinas y centros de espectáculos.

Esas condiciones siguen favoreciendo a varias compañias internacionales de retail, alimentos, bebidas, hotelería, vehiculos, maquinaria e insumos para el sector agricola y pecuario, que deciden ingresar a Bolivia iniciando en Santa Cruz, para luego pasar a otros mercados del interior del país, como La Paz y Cochabamba.

Por otra parte, el Observatorio Urbano concluyó otros datos interesantes para la consideración de nuevas inversiones inmobiliarias en Santa Cruz:

• El tipo de obras que más se construye es la vivienda unifamiliar, en un 36,39% del total de obras construidas en el departamento.

• Le siguen las construcciones destinadas a vivienda y comercio con un 36,07%.

• Los edificios de departamentos representan aproximadamente un 7% del total de las obras.

• El estrato socioeconómico más numeroso es el de nivel medio con un 45%, le sigue el de media-baja con un 25%, luego el de media-alta con un 15%, el bajo con un 10% y por último el alto equivalente a un 5% de la población.

• De la muestra estudiada, un 30% de la población tiene las edades comprendidas entre los 31 y 40 años, un 26% de 25 a 30 años, 20% de 41 a 50 años, 12% de 18 a 24 años y 12% también de 50 años en adelante.

• Casi un 43% de la población tiene vivienda propia, y el resto vive en alquiler o en vivienda prestada de algun familiar o amigo.

• Santa Cruz de la Sierra es la ciudad donde se da la mayor intencionalidad de compra con un 72,30%, y el precio promedio de compra de un inmueble oscila los $US.70.000.-

• El tipo de inmueble que prefieren los compradores, son las casas de barrio en un 45%, los lotes para construir tienen una preferencia de casi el 8%, luego las casas en condominio con un 6% y le siguen los departamentos con un 1,5%. El resto de la población no compra ningun inmueble.

• Un 51% de la población comprará su casa con un crédito bancario, el 36% con crédito y en efectivo y un 13% en efectivo.

• Las zonas preferidas para vivir por que ofrecen mayor seguridad son: norte (10%), sur (9,5%), este (4,5%), Sirari (oeste, 1,7%), Villa 1ro de mayo (sur este, 1,7%), oeste (1,5%), centro (1,2%), Plan 3000 (sur este, 1%) y el resto no creen que exista ninguna zona segura.

Con relación a las zonas con mayor valor económico en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, las comerciales son las principales, como la Feria Barrio Lindo, donde se aprecian locales en venta de 9 m2 desde $US.18.000 hasta $US.100.000 dependiendo de la ubicación, es decir, desde $US.2.000 hasta 10.000/m2 construido. El área del mercado La Ramada también tiene un precio alto, con mayor razón si se trata de un inmueble sobre la Av. Grigota, con precios de aproximadamente $US.3.000/m2 de terreno. Una de las principales zonas residenciales y comerciales exclusivas, son las de Equipetrol, Equipetrol Norte y Sirari, en las que se encuentran inmuebles en un promedio de $US.500/m2 de terreno en calles internas y hasta en $US.1.500/m2 de terreno sobre la Av. San Martin, y el valor del m2 construido de oficinas o locales comerciales en pre-venta es de aproximadamente $US.2.800/m2. La Av. Cristo Redentor desde el segundo anillo hasta el quinto, tiene precios desde los $US.800 hasta $US.1.500/m2 de terreno.

El Urubó, que en realidad es parte del municipio de Porongo, se caracteriza por ser un área residencial y comercial, en la que el precio del terreno oscila desde $US.50/m2 hasta casi $US.300/m2 en las urbanizaciones más exclusivas y consolidadas de la zona. Otra zona muy exclusiva para vivienda y algunas actividades económicas es Barrio Sur, área comprendida por la Av. Las Américas, Andrés Manso y la Alameda Potosí.

En cuanto al desarrollo urbano, es primordial que las autoridades, con el apoyo de organizaciones de la sociedad civil con la experiencia y capacidad técnica necesaria, encaren un proyecto serio de desarrollo que prevea los servicios necesarios para una población que posiblemente triplique su cantidad actual para el 2025. De igual forma, el municipio de Santa Cruz de la Sierra, que reúne cerca al 70% de la población total del departamento, debe acondicionar la ciudad para una población que requiere servicios básicos, vías y medios de transporte eficientes, condiciones óptimas para la vivienda y el desarrollo de actividades industriales y comerciales. En ese sentido, el Centro de Estudios para el Desarrollo Urbano – CEDURE junto al Colegio de Arquitectos de Santa Cruz y otras instituciones de la sociedad civil entre las que se encuentra CICRUZ, hemos participado el pasado año del Foro de planificación estratégica para plantear la ciudad en la que deberíamos vivir los próximos 20 años.

A manera de evaluación del sector de intermediación inmobiliaria en la gestión 2014, en términos generales, fue un buen año más para ciertas áreas de la cadena de valor del sector, como los constructores, proveedores de mano de obra, comercializadores de materiales de construcción, casas de decoración y amoblamiento, que para los proveedores de servicios de consultoría y comercialización como las inmobiliarias legalmente establecidas, que en buena parte hemos sentido una disminución de los proyectos disponibles o inmuebles particulares para comercializar, debido a que se ha dado un incremento de competidores ilegales y desleales.

Esas situaciones deben convocar a toda empresa seria y profesional, a tomar estratégicas que permitan proteger su sector y su participación en el mercado. La mayoría han adoptado por brindar servicios para clientes de todos los segmentos socio-económicos, pero esas acciones no son suficientes si el mercado se mantiene intacto en su regulación. Por ello es que, como empresa afiliada a la Cámara de Inmobiliarias de Santa Cruz – CICRUZ, estamos apoyando las medidas que la institución está encarando en términos legales que permitan la regulación de las personas que se dedican a la actividad de intermediación inmobiliaria a nivel local y nacional.