Franz Javier Rivero Arce

Desde hace 5 años atrás, el centro de Santa Cruz de la Sierra, es decir, el conjunto de calles y manzanas dentro del primer anillo de circunvalación de la capital cruceña, ha ido cambiando de forma poco atractiva para el ciudadano común y principalmente, para los vecinos que lo habitan.

El presente artículo no pretende remplazar las rescatables ideas o planes de antropólogos, arquitectos, urbanistas, sociólogos o ingenieros expertos en movilidad urbana que pueden ser los profesionales idóneos para dar las directrices sobre un plan integral de revitalización de nuestro centro de la ciudad, si no, la visión de un abogado inmobiliario que desea una mayor libertad a los ciudadanos que habitan el núcleo urbano cruceño. Ojalá que estas lineas, generen debate, más cuestionantes y respuestas, y profundicen las ideas que sean expuestas.

Vista de Santa Cruz de antaño – Fuente:  Pablo Cesar Anturiano Vaca.

A lo largo del mundo, hay numerosas experiencias de ciudades que han pasado por situaciones similares, en las que sus centros históricos, aquellas zonas que guardan la historia e inicios de grandiosos lugares que han sido testigos de la evolución humana, desde cruentas batallas, pasando por cabildos democráticos, marchas, fiestas de todo tipo y la niñez de muchas personas que recuerdan con añoranza esos sus años, y que al presente posiblemente se ven ausentes de esa realidad, con pocas viviendas y varios espacios comerciales vacios y cerrados.

En estos tiempos donde la tecnología nos pone en la palma de la mano toda la información posible, sería irracional pensar de que esa situación frustrante de nuestro centro histórico, no tiene solución. Es decir, el municipio, las autoridades y los ciudadanos en lo posible organizados, pueden generar un cambio importante a esa realidad. Algunas ideas de cambios, serán expuestas en este artículo.

En primera instancia, es importante conocer cuántas personas habitan o trabajan en el centro histórico, a qué se dedican y a qué se dedicaban, y qué ha pasado con esa importante zona de la ciudad para que esté pasando por la situación que hemos descrito.

¿Será parte del crecimiento de la ciudad? O, que ¿ya no es rentable trabajar porque la gente utiliza más su automóvil para transportarse de un lugar a otro? O quizás porque ¿no hay las comodidas de otros lugares comerciales, como los malls? Puede ser una suma de cosas, pero esas situaciones no deberían afectar, en nuestro criterio, a que la ciudad siga creciendo, es decir, toda la ciudad y no unas zonas en desmedro de otras.

Entonces, una vez diagnosticada la realidad de nuestro centro de la ciudad, que a simple vista se aprecia que sufre de la migración de vivientes, empresarios y trabajadores a otras zonas de la ciudad por cuestiones de espacio, seguridad, comodidad y más servicios, por lo tanto, el concepto general de solución pasa por recuperar esos elementos para revitalizarlo.

En el ámbito formal, una revitalización no podría ser posible sin cambios normativos y estímulos económicos, como exenciones tributarias junto a un paquete de otras iniciativas serían claves para el fin deseado.

Sobre las exenciones tributarias para los habitantes del centro podrán decir, y en ¿qué queda el tan mentado principio de la universalidad tributaria? Pues bien, lo ideal sería de que la reforma tributaria, no solo municipal si no nacional beneficie a todos, es cierto, pero para no desviarnos del objeto de esta nota, quienes reclamen eso, posiblemente no sepan que, los ciudadanos del casco viejo de la ciudad y de la mayoría de los inmuebles con antecedentes coloniales o históricos, deben preservar sus construcciones so pena de ser multados. Entonces, por qué a ellos se los puede castigar de esa forma afectando su propiedad privada, reconocida por la constitución, y no así a los que tienen una casa nueva o en otra zona? La propiedad privada, un derecho reconocido “aún” por la Constitución política del Estado del 2009 nacida en las sangrientas manifestaciones de La Calancha (Oruro) el 2008, cuando se refiere al centro de la ciudad es aplicada parcialmente, por qué? Si ponemos en una balanza las limitaciones al ejercicio de la propiedad privada, que son sagrados, versus el dar privilegios tributarios para compensar en algo esas limitaciones, es darle algo de justicia a esos vecinos que, además, se ven más limitados de no poder disponer (vender) sus propiedades como quisieran, a cualquier ciudadano, porque aquellos que podría comprarlas, van a tener la obligación de conservar las vigas, columnas, paredes y demás estructuras que en algunas casos son centenarias. Lógicamente, el universo de posibles compradores de un bien con esas limitaciones, es muy reducido si no es nulo.

En algunos casos, dichos inmuebles se encuentran en estado ruinoso con el riesgo de afectar la integridad de sus ocupantes, de los vecinos y transeúntes. Con esos antecedentes, ¿cuántas almas “caritativas” podrían animarse a comprar esos inmuebles para mantenerlos como piezas de museo? Por eso es que, una nueva norma municipal, debería prever que, si un propietario o comprador de uno de esos inmuebles históricos, desea invertir tiempo y dinero para mantener esas estructuras antiguas en buen estado, será exento de impuestos a la propiedad de bienes inmuebles y/o a la transferencia. Con mayor razón, si prevé desarrollar alguna actividad cultural o educativa, puesto que va a destinar su capital humano y material a un bien común.

Vista aérea del Centro de Santa Cruz de la Sierra, 1979 – Fuente: Alberto Tardío.

Si bien la exención o eliminación de cargas impositivas es una aspiración común, sería justo que se inicie en esos términos, y vaya ampliándose paulatinamente. Pero seguro preguntarán, y de ¿dónde sacará el municipio dinero para ampliar calles, avenidas, construir escuelas, atender hospitales y tanto otros servicios que año a año aumentan, quitando la posibilidad que el privado  los brinde en un sano ambiente de competencia entre sus pares? Ahí entramos en una discusión sobre los fines de este nivel del Estado, del municipal, el mismo que puede ser motivo de otra reflexión. Por lo pronto, nos seguiremos enfocando en el centro de nuestra Santa Cruz de la Sierra. Solo como idea, el concepto de concesión o liberalización de los N servicios que brinda el municipio pueden ser la verdadera solución a sus problemas administrativos de deficit y gasto público, y principalmente, a los de la población.

El efecto multiplicador que generan los beneficios fiscales, será redituado en inversiones de los propietarios en mejoras al inmueble con proveedores de mano de obra (arquitectos, contratistas, albañiles, plomeros, eléctricistas), y de materiales de construcción/decoración; luego, esos inmuebles se alquilarán a través de inmobiliarias, y se necesitarán abogados, notarios para elaborar los contratos de arrendamiento; los nuevos inquilinos también contratarán mano de obra y materiales para ambientar sus negocios, y una vez que operen, generaran empleos y clientes locales y extranjeros que intercambien bienes y servicios.

La plaza principal de Santa Cruz de la Sierra, afortunadamente se sigue caracterizando por ser un punto de encuentro para propios y extraños, desde una cita entre pretendientes, un junte de amigos para tomar algo o bolichear, o para que las personas mayores recuerden sus años mozos y hasta para manifestarse en algún mitin por una causa política o social de interés común. Por esos motivos, la plaza principal debe seguir siendo aquel punto de encuentro en el que la población puede caminar con seguridad y tranquilidad, y puede encontrar cerca aquellos servicios o bienes que requiere día a día, como alimentos y bebidas en cafés, restaurantes, heladerías, gastropubs y afines, y también el alimento intelectual y espiritual que varios necesitan para crecer como seres humanos con museos, centros culturales, bibliotecas, etc. La Catedral basílica Menor de San Lorenzo sigue siendo un lugar representativo y de retiro espiritual para los cristianos de la iglesia católica; la Manzana 1, con sus diferentes espacios, es un lugar para las exposiciones pictoricas o artísticas de diversos autores.

Las instituciones públicas asentadas alrededor de la plaza principal, deberían pensar en trasladarse por el bien del corazón de nuestro centro de la ciudad. Con el respeto que se merecen esas instituciones, como la casa de Gobierno, las oficinas administrativas de la UAGRM en la acera sudoeste que pueden ser perfectamente usadas para un espacio cultural como el que ya alberga el Paraninfo Universitario, la Brigada Departamental y la Alcaldía Municipal (que al parecer tiene previsto desocupar ese inmueble para trasladarse a la tan problemática Quinta Municipal del 4to anillo). Todos esos lugares pueden ser ambientados como museos o centros comerciales, vendidos o concesionados a privados con facilidades de pago y exenciones tributarias para que se desarrollen espacios culturales como museos, bibliotecas, librerías, hoteles o salones para ferias especializadas/culturales que permitan al ciudadano, consumir bienes y servicios de forma comoda, caminando, que además descongestiona el tráfico a veces caótico del centro y le da un respiro con menos contaminación emanada de los vehículos que transitan. Al punto, una medida que puede motivar la importación de vehículos eléctricos a nuestro país, que dicho sea de paso, es el que alberga la mayor reserva mundial de litio que es la materia prima para la fabricación de baterías para todo tipo de dispositivos eléctricos, es paradójico que aún no tengamos un volumen medianamente aceptable de vehículos eléctricos como Tesla, BYD (China) y Beijing Auto (sí, también China), BMW, Nissan, Renault y otros, que seguramente invertirían en estaciones de carga en las ciudades del país si habrían las facilidades tributarias y aduaneras para hacer más “limpias” a las ciudades del país.

Los casos de las ciudades de Bilbao y Valencia en España, son buenos ejemplos de regeneración urbana. Uno de los aspectos que aplicó Bilbao hace unas 5 décadas atrás para recuperar su centro histórico fuertemente demacrado por el crecimiento de otras zonas de la ciudad, es el referido a un plan de peatonalización, consistente en el cierre del tráfico rodado en las calles del centro histórico, que si bien ha sido probado por el municipio cruceño en las cuadras circundantes a la plaza principal hace un tiempo atrás, no es una mala idea, es buena, pero es realmente útil si viene acompañada de un plan con medidas impositivas y afines que verdaderamente motiven a los verdaderos actores de un auténtico rejuvenecimiento: los propietarios o inquilino de esos inmuebles, y todos aquellos que puedan beneficiarse de bienes o servicios que ellos ofrezcan. En linea con esta propuesta, la conformación de asociaciones civiles de vecinos por manzanas o zonas del centro de la ciudad, puede impulsar de mejor manera el plan de rejuvenecimiento.

La moderna ciudad de Bilbao, España – Fuente: https://lemiaunoir.com/

Actualmente, el centro alberga 4 importantes mercados: Los Pozos, Siete Calles (casualmente el mismo nombre de una zona en Bilbao, España), Florida y el Nuevo Mercado. Dichos espacios ya han tenido sus procesos de revitalización y han mejorado de forma importante, sin embargo, aún faltan aquellas medidas fiscales que recarguen de energía a sus propietarios. Ojo, que no es lo mismo dar la posibilidad a que un comerciante ocupe las aceras para colocar sus productos, que lo haga un café que tendrá que invertir en una terraza o espacio de atención cómodos y seguro para sus clientes.

Las pocas áreas verdes que tiene el centro, como el Parque El Arenal, debería ser  ser mejorado con incentivos tributarios por desarrollo de negocios afines a un espacio de ese tipo (paseos en barcos, tours guiados, cafés, restaurantes, hoteles, tiendas de ropa, etc) y con mayor razón a los que trabajan por cambiarle la faceta de ser una guarida de personas viciosas donde campea la inseguridad y algunas actividades ilícitas, por la influencia negativa y negativa a la vez de tener un mercado cerca, como Los Pozos. Nagativa porque ahí cerca se venden productos robados y positiva porque en un mercado podemos abastecernos de productos en general, que generan ingresos y fuentes de empleo a quienes se dedican a la actividad lícita del comercio. Aquel propietario o asociación de propietarios que invierta en alguno de esos negocios, podría ser exento de patente municipal.

La mejora de ciertos inmuebles que pueden ser centros comerciales con un enfoque más colonial y especializado para textiles, moda, alimentación, hospedaje, retail, puede atraer a importantes marcas “ancla” que a su vez, con el tiempo, motive la llegada de otras compañías. Al respecto, la cafetería Starbucks ya tomó la iniciativa de emplazarse al frente de la Catedral metropolitana.

Otras medida puede ser, la zonificación del centro, dando espacio a bares y discotecas sobre vías peatonales que no afecten el sueño y la tranquilidad de los vecinos y sean seguras para el sano entretenimiento de la población adulta. Para ello, la seguridad a través de una guardia municipal nocturna, que también puede ser concesionada a empresas privadas, es importante.

Los edificios de parqueos, si están estratégicamente ubicados cerca a oficinas de empresas, instituciones privadas y centros comerciales, pueden ser otro muy buen negocio.

El transporte también es vital para el proceso de revitalización. Si bien el BRT tiene sus serias cuestionantes técnicas, en términos generales puede ser positivo si es que este sistema de transporte alimenta el centro con vehículos más livianos y económicos, situación que beneficiaría a vecinos y turistas. No se propone que el municipio subvencione el transporte, porque al final de cuentas, toda subvención sale del bolsillo de alguien. Lo ideal será que se concesionen esas rutas, su cobro y mantenimiento a una o más empresas privadas que quieran hacer sostenible esos negocios en el mediano plazo y con seguridad jurídica. Las asociaciones de transportistas pueden convertirse en verdaderas empresas que compitan sanamente por brindar el mejor servicio posible. Así generan ingresos económicos, fuentes de empleo y brindan un servicio diariamente necesario para la población en general.

Vista aérea nocturna de Santa Cruz de la Sierra, 2019 – Fuente: RonnyDC.

A manera de resumen, las siguientes pueden ser las principales propuestas sobre las que se diseñe un plan integral de revitalización del centro histórico:

1. Que el municipio, apruebe exenciones tributarias al Impuesto Municipal a las Transacciones (IMT) y al Impuesto Municipal a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IPBI) a los propietarios de inmuebles del centro de la ciudad, principalmente a los que desarrollan alguna actividad económica en sus inmuebles, sean de forma directa o a través de arrendatarios.

2. Que las instituciones públicas con instalaciones ubicadas en el centro, se concentren en menos y dejen libres algunas de ellas para darlas en comodato o en venta a privados que desarrollen espacios de cowork, centros comerciales especializados, museos, espacios para ferias especializadas, centros culturales, hoteles con nuevos modelos de negocio, restaurantes, cafés y bares, entre otros.

3. Demarcar zonas del centro para el mejor desarrollo de tipos de negocios (privados), por ejemplo, para hospedajes y alimentación (cafés, restaurantes), bancaria (con agencias u oficinas de atención a clientes, para centros culturales (museos, exposiciones, galerías, bibliotecas), de entretenimiento (bares, discotecas, karaokes) como ocurre en otras capitales de Latinoamérica.

4. Peatonizalización de ciertas vías del centro para potenciar algunos tipos de negocios, como los de hospedaje, alimentación (cafés, restaurantes, bares) y souvenirs. Eso puede motivar la llegada de algunas marcas extranjeras o franquicias que actúen como inquilinos anclas (anchor tenants) que a su vez, generen que sus competidores también abran sucursales cerca.

5. Abrogar normas municipales que limitan el derecho a la propiedad privada, reconocido por la Constitución y el Código Civil, a que los propietarios puedan modificar sus inmuebles por ser considerados área de preservación histórica o ambiental. Esas normas, lamentablemente han motivado que ciertos (no todos) inmuebles en esa área, realicen mejoras “clandestinas” o fuera de norma que, al final de cuentas, resultan obviando esas normas municipales.

6. Dar la autorización de que ciertos tipos negocios como restaurantes y cafés en las calles peatonales, puedan ocupar las aceras con “terrazas” para la atención de sus clientes.

7. De igual forma, considerar modificaciones al Código de urbanismo y obras que no establezca limites de altura a nuevos edificios en el centro, sólo en aquellos influenciados por el aeropuerto El Trompillo.

8. Una medida que puede motivar al propietario de esos inmuebles históricos a que remodelen o restauren preservando la arquitectura colonial, es un beneficio fiscal consistente en la excención del IMPBI por los años que mantenga esa arquitectura. Si la alcaldía no diera ningun beneficio fiscal a todos los vecinos del centro de Santa Cruz de la Sierra, minimamente ésta medida podría ser un avance al respecto.

9. La implementación del BRT, a pesar de las observaciones técnicas que tiene, va a generar un área de influencia económica en 3 a 4 cuadras al interior del centro y hacia el 2do anillo, en particular cerca a las estaciones o paradas. Es necesario que se implemente un sistema de transporte secundario hacia el centro de la ciudad y que no afecte las nuevas vías peatonales.

10. La guardia municipal tendrá que establecer puntos de control y patrullas por las vías públicas para dar seguridad al peaton local y extranjero, y al propietario/inquilino.

Esperamos que estas propuestas sean consideradas y profundizadas por quienes son los llamados por ley.