Por Franz J. Rivero Arce

Ex Presidente CAINCRUZ

Asesor legal del directorio de CAINCRUZ

Santa Cruz, 21 de octubre del 2022

El pasado 01 de  junio del 2022, el presidente del Estado junto a su gabinete ministerial, emitió el Decreto Supremo Nº 4732 referido a la regulación y prevención de cláusulas abusivas en los contratos de preventa de inmuebles en construcción y que por ende, están en proceso de individualizar y de perfeccionar su derecho propietario mediante los documentos idóneos, como son, los técnicos, la Autorización de Edificación o construcción, y posteriormente, la extensión de los planos de uso de suelo y certificados catastrales de casas, departamentos, parqueos y bauleras en propiedad horizontal o en copropiedad, que son otorgados por los gobiernos municipales, para su posterior inscripción en la oficina de Derechos Reales.

Como suele decirse coloquialmente, “justos pagan por pecadores”, y en el ámbito inmobiliario aplica esta máxima debido a las malas prácticas, hasta ilícitas, de unos pocos mal llamados constructores o desarrolladores inmobiliarios que se han aprovechado de la buena fe o inocencia de personas que en su momento les compraron una propiedad en preventa, pero que tuvieron que someterse a contratos leoninos, con aspectos favorables al constructor en desmedro del comprador, hasta que han llegado al extremo de cometer delitos de estafa y apropiaciones indebidas.  Esos pocos, llegaron a un punto en el que no podían tolerar más que esos abusos persistan y recurrieron al Viceministerio de Defensa de los Derechos de Usuarios y Consumidores para hacer conocer sus pesares y recibir una solución del Estado.  Dicha solución, lamentablemente pasó por el citado Decreto Supremo que, en términos formales legales tiene algunas imprecisiones constitucionales -oportunamente observadas por CAINCRUZ- pero que al final de cuentas fue aprobado y está en vigor.

Con dicho Decreto Supremo, se dio el plazo de 30 días, hasta el 31 de julio del 2022, para que el Viceministerio Viceministerio de Defensa de los Derechos de Usuarios y Consumidores emita la reglamentación necesaria y que al final resultó en la aprobación de la Resolución Ministerial RM-Z-32-2022 de 04 de julio del 2022,  que aprueba el Reglamento al D.S. Nº 4732 de 01 de junio del 2022, para la Certificación de Registro de Modelos de Contratos Inmobiliarios en el Sistema Informático – SIRCI.  Dicho reglamento fue puesto en consulta a diferentes Cámaras empresariales del país, entre ellas CAINCRUZ y CEBIRAC, las únicas legalmente establecidas y con personería jurídica reconocida en todo el territorio nacioal, pero que lamentablemente no recibieron el apoyo necesario para ser escuchadas en sus propuestas.

Cabe resaltar que el SIRCI, ha sido implementado públicamente para uso de todos los usuarios, hace casi 1 mes atrás (en septiembre), siendo que en Julio del 2022 fue aprobado. La Dirección del Notariado Plurinacional emitió el Instructivo DIRNOPLU/DESP/Nº 068/2022 de 28 de septiembre del 2022 por el cual, en su parte final, establece que los notarios deben solicitar obligatoriamente que los contratos relacionados con el compromiso de venta futura u otras modalidades, deben contar con la certificación del sistema SIRCI.

Enterados de esa situación el 13 de octubre del 2022, el directorio de CAINCRUZ elevó la carta con cite Nº 44/2022 de 16/10/2022 dirigida al Señor Ministro de Justicia, Dr. Ivan Lima para que esté interiorizado de este tema e instruya, por las instancias pertinentes del ministerio a su cargo, que tiene tuición sobre la Dirección del Notariado Plurinacional, para que enmienden o aclaren el extremo de que los notarios del país, no requieran exigir la certificación SIRCI a las personas naturales y jurídicas que suscriban compromisos de venta, de alquiler e inclusive de anticrético de inmuebles con derecho propietario ya perfeccionado/consolidado y cuyo objeto social o giro de negocio, no sea la venta de inmuebles.  Dicha nota, también fue enviada en copia al Dr. Mauricio Suárez Jaldín, Director Departamental Santa Cruz a.i. del DIRNOPLU mediante la nota con cite Nº 045/2022 de 16/10/2022, para que esté interiorizado de los fundamentos legales y solicitud de CAINCRUZ.

Afortunadamente, el Dr. Suárez dio la atención que se merece una institución representativa del sector como CAINCRUZ y convocó a una reunión a su presidente, Dra. Mayerly Nuñez Vela, en horas de la tarde del día 21/10/2022 en la que expuso sus antecedentes y posición al respecto.  Como conclusión de esa reunión, se tuvo la propuesta de poner en conocimiento de CAINCRUZ, un borrador de Instructivo que se refiera a este tema, para que el mismo sea considerado por la Dirección Nacional  de DIRNOPLU y luego sea aprobado por las instancias correspondientes.

Reunión DIRNOPLU-CAINCRUZ de 21/10/2022, de Derecha a Izquierda: Dr. Franz Rivero, Mayerly Núñez Vela – presidente CAINCRUZ y Dr. Mauricio Suárez J – Dir. Departamental Santa Cruz DIRNOPLU.

Con estas gestiones, ganan todos, tanto las inmobiliarias, como los notarios y personas naturales y jurídicas, porque no tendrán que pasar por el registro de sus contratos de compromisos de venta, alquiler u otros en aquellos que contengan la palabra COMPROMISO sobre bienes inmuebles de cualquier tipo.

El directorio de CAINCRUZ, sigue trabajando por el desarrollo inmobiliario de Santa Cruz y el país.