Franz Javier Rivero Arce
Co-proyectista de la Ley de servicios inmobiliarios
Ex-Presidente y Asesor legal del directorio de CAINCRUZ.
Con tristeza, desde hace más de una década atrás, se escucha de una serie de problemas desde menores hasta graves, en transacciones inmobiliarias de anticrético (mayormente), venta y alquiler de bienes inmuebles a través de “supuestas” inmobiliarias que, no fueron o son otra cosa que personas escudadas en ese titulo para cometer una serie de delitos. Y el daño económico y moral que reciben las victimas de estas personas inescrupulosas, no solo se circunscribe a los directos afectados, si no, se ha constituido en un estigma contra el corretaje inmobiliario, sin discriminación alguna, es decir, sin tomar en cuenta que no todos obran de la misma forma, y “justos pagan por pecadores”.
Adicionalmente, entre los que nos dedicamos a la actividad de corretaje inmobiliario en los 9 departamentos del país, hay un cierto descontento desde quienes hacen las cosas conforme a la ley, o también conocidos como formales, respecto a los que no lo son y que tiene el privilegio, de seguir operando sin ningún riesgo, porque no hay control para ellos, y además se benefician de mayores ingresos económicos porque no cumplen ninguna obligación tributaria ni comercial previstas en las normas vigentes. Es decir, no hay un ambiente de sana competencia como ocurre en otras actividades económicas en el país.
Frente a esas situaciones, y con el objetivo principal de proteger al ser mas preciado para un corredor inmobiliario, como es el cliente o también llamada usuario de servicios inmobiliarios, la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz – CAINCRUZ, expuso esos antecedentes y en asamblea de sus asociados, decidió encargar la redacción de un anteproyecto de Ley de servicios inmobiliarios en diciembre del 2014 a un firma legal, la misma que en marzo del 2015 entregó un primero borrador, el mismo que fue revisado minuciosamente y en octubre del mismo año, conto una versión final del anteproyecto de ley.
Desde el 2015 hasta febrero del 2021, se tuvieron muy pocas oportunidades de canalizar dicho anteproyecto ante la asamblea legislativa plurinacional, por diversos factores, principalmente externos a la Cámara, como ser, la situación política y social que vivía el país hasta finales del 2020. Con las elecciones de octubre 2020, el Directorio de CAINCRUZ decidió ya no esperar más a que cambie la situación política o social del país para iniciar acciones efectivas que permitan la presentación del proyecto ante la Asamblea Legislativa Plurinacional para su tratamiento, sanción y posterior promulgación por el Presidente como ley de la República.
En febrero del 2021, la presidencia de la Cámara de Diputados, recibió el anteproyecto de ley de servicios inmobiliarios, cumpliendo de esa forma un primer paso, importante por cierto, de otros que restan por ejecutar en este proceso legislativo.
Dicho anteproyecto que ya es un proyecto de ley, cuenta con 37 artículos, 3 disposiciones transitorias y 2 disposiciones finales que se caracterizan, principalmente, por los siguientes criterios:
1. Proteger al usuario o cliente de servicios inmobiliarios, de los actos de personas inescrupulosas que se escudan en la denominación de corredores inmobiliarios, sin ninguna formación o preparación para brindar un servicio tan importante, pero sí para cometer ilícitos como apropiación indebida, abuso de confianza y estafa, con serios efectos en la reputación de los que trabajamos formalmente, cumpliendo las normas tributarias y comerciales a las que están sometidos todos los empresarios legalmente establecidos.
2. Compilar en un solo texto las escasas normas legales que regulan la actividad de intermediación inmobiliaria, como ser el Cód. de Comercio en sus arts. 93 y siguientes; el Código Tributario, cuyo ámbito de aplicación alcanza a todas las personas que realizan una actividad económica (el corretaje inmobiliario es un acto de comercio, y por ende, una actividad económica); la Resolución Administrativa de la AEMP/N° 091/2016, de 29 de noviembre de 2016, que obliga a las empresas unipersonales (entre ellos a los corredores inmobiliarios que se autodenominan independientes o freelancers) o sociedades comerciales dedicadas a la intermediación inmobiliaria a contar con matrícula de comercio. Con una ley como la propuesta, y no así un Decreto Supremo u otra de jerarquía inferior, estamos confiados que se hará justicia, es decir, ya no habrá corredores inmobiliarios privilegiados, como son los informales que gozan de impunidad fiscal y comercial porque no cumplen las obligaciones que sí cumplen los otros, es decir, los formales, que son castigados con fiscalizaciones y aportes al Estado por cumplir la ley. Esa injusticia, debida en parte por la dispersión de normas y la ausencia de una norma especial, genera desconocimiento de quienes deben cumplir la ley y de quienes deben hacerla cumplir.
3. Impulsar al país al selecto grupo de naciones que cuentan con una norma aplicable a la actividad de intermediación inmobiliaria, como ya ocurre en Perú (Ley de Creación del Registro del Agente inmobiliario del Min. de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2007); en Argentina: Prov. de Buenos Aires, Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de 2007; en Córdoba, Ley de Martilleros y Corredores Públicos No 7.191 de 1998); en el Brasil, Ley No 6.530, de 12 de mayo de 1978; en Chile, con la Ley N° 18.796, de 24 de Mayo de 1986; en México, con la Ley No 150 y en Panamá, con el Decreto Ley No 6, de 8 de julio de 1999.
4. Establecer normas generales de índole disciplinario, como ocurre en otras asociaciones gremiales de profesionales, tales como Colegios de Abogados, de Arquitectos, de Ingenieros y de otras profesiones, con la finalidad de resolver las infracciones cometidas por un corredor inmobiliario libremente asociado a la Cámara.
Adicionalmente, la norma prevista en el art. 162, inc. 1) de la Constitución, faculta a los ciudadanos y ciudadanas a la iniciativa ciudadana para su tratamiento OBLIGATORIO en la Asamblea Legislativa Plurinacional.
A pesar que los argumentos expuestos que justifican la necesidad de una ley especial como la propuesta en este proyecto parecen validos desde cualquier punto de vista, no faltan sus detractores que, posiblemente, persiguen otros fines u objetivos y no así los de un beneficio para el cliente y para el mercado inmobiliario en general, es decir, para quienes intervienen como corredores inmobiliarios. Y así se ha evidenciado con un par de comunicaciones publicas que han circulado mayormente por redes sociales, como los que hicieron conocer CAINCO en fecha 29/03/2021 y las empresas CENTURY 21 BOLIVIA (CAMIP INVERSIONES S.R.L.) y PROYECTO INMOBILIARIO EL ROSAL S.R.L. (REMAX BOLIVIA) el 30/03/2021, esas 3 en relativa sintonía una con otra.
A continuación, se detallan las observaciones que hizo CAINCO mediante su posición institucional titulada GESTION CAINCO – PROYECTO DE LEY QUE TIENE POR OBJETO REGULAR LA PRESTACION DE SERVICIOS INMOBILIARIOS:
OBS. Distorsiona el concepto de los tipos penales como el ejercicio indebido de la profesión (…)
RESP. Al respecto, aclaramos que el texto del anteproyecto sólo se remite a un tipo penal ya previsto en el artículo 164° del Código penal que establece:
Art. 164.- (Ejercicio indebido de profesión) El que indebidamente ejerciere una profesión para la que se requiere título, licencia, autorización o registro especial, será sancionado con privación de libertad de uno (1) a dos (2) años. (las negrillas son nuestras).
Dicho tipo penal es claro al establecer como condición de dicho ilícito, que se requiere título, LICENCIA, AUTORIZACIÓN O REGISTRO, es decir, alguna de esas 4 situaciones para que se configure el delito. Por ello, dicho anteproyecto plantea la creación del REGISTRO NACIONAL DE SERVICIOS INMOBILIARIOS que tramite los requisitos de LICENCIA para ser corredor inmobiliario. La pena por incurrir en ese delito, efectivamente es privativa de libertad de 1 a 2 años, la misma que se aplicará en virtud a los criterios del juzgador (juez) y luego de haber pasado por un proceso en el que se cumplan las garantías reconocidas por nuestra Ley fundamental y los Tratados internacionales, los cuales, como institución, defenderemos al igual que CAINCO. Por lo tanto, no apreciamos racionalmente ninguna descontextualización al referirnos a que, quien no cuente con la LICENCIA o REGISTRO ESPECIAL y se dedique a la actividad de corretaje inmobiliario, pueda ser pasible a un proceso penal por estar comprendido en el ilícito previsto con anterioridad a esta ley que está en tratamiento.
OBS. Establece que las personas naturales deben haber ejercido operaciones inmobiliarias sin interrupción por el lapso de 2 años.
RESP. Aquí sí existe una “descontextualización” en el criterio de CAINCO porque hace una lectura incompleta del artículo 14, parágrafo I, numeral 4, que reza lo siguiente:
4. Acreditar su formación profesional en materias afines a los bienes raíces o demostrar haber ejercido operaciones inmobiliarias, sin interrupción, por el lapso de dos (2) años.
Como se aprecia el numeral 4 indica: acreditar su formación profesional en materias afines a los bienes raíces “o” demostrar haber ejercido operaciones inmobiliarias sin interrupción, por el lapso de dos (2) años. La “o” entre una y otra palabra está utilizada gramaticalmente como conjunción disyuntiva, por lo tanto denota diferencia, separación o alternativa entre 2 o más ideas, En este caso, aquella persona natural, o también denominada “empresa unipersonal” (independiente o freelancer) en los términos que nos son familiares en la Cámaras, a las cuales defendemos por cumplir la ley, pueden acreditar sus 2 años de actividad en el sector mediante una certificación de su NIT y/o matrícula de comercio, “o” también acreditando formación profesional en materias afines a los bienes raíces, las mismas que seguramente se definirán en el Decreto Supremo reglamentario a esta ley, y que en nuestro criterio podrían ser las de un Curso de formación continua (para no profesionales), Técnico Medio, Técnico Superior, Diplomado o Licenciatura en carreras como Arquitectura, Derecho, Economía, Administración de Empresas, Ingeniería Comercial, Marketing, Comunicación u otras que sean previstas por el citado Decreto Supremo reglamentario. De esta forma, también se aclara que, la pretendida profesionalización de un corredor inmobiliario no debe ser necesariamente a nivel de licenciatura ni de técnico medio, si no, la de un curso que haya concluido con un examen o prueba idóneos que demuestren una aprobación.
OBS. Que el principal ejecutivo de las empresas colectivas cuente con la profesión de corredor de bienes raíces, como requisito para su inscripción en el Registro Nacional de Servicios Inmobiliarios, situación que es materialmente imposible de cumplir para quienes han realizado estudios universitarios en el país, toda vez que dicha carrera profesional no existe en Bolivia.
RESP. Esta observación tiene relación con el punto anterior pero aplicable al principal ejecutivo de la sociedad cuando se dedique al corretaje inmobiliario. La observación obvia señalar que el referido artículo del proyecto de ley (II, 5.) establece lo siguiente:
5. Acreditar la formación profesional de su principal ejecutivo en materias afines a los bienes raíces o demostrar haber ejercido en forma continua la profesión de corredor de bienes raíces durante un período no menor de dos (2) años.
Nuevamente, establece una conjunción disyuntiva: 1) Acreditar la formación profesional de su principal ejecutivo en materias afines a los bienes raíces, las mismas que podrían ser Arquitectura, Derecho, Economía, Administración de Empresas, Ingeniería Comercial, Marketing, Comunicación, o que siendo bachiller tenga un curso de formación continua en corretaje inmobiliario o bienes raíces; “O” que demuestre haber ejercido en forma continua la profesión de corredor de bienes raíces durante un periodo no menor de 2 años. Consideramos que un gerente general o representante legal de una SRL o SA del siglo XXI, mínimamente tenga un curso en estos temas que son vitales para que el negocio que dirija, sea medianamente sostenible y rentable. Al respecto, también hacemos notar que el año 2012, la Cámara suscribió un convenio con la Universidad NUR, en el que desarrolló la malla curricular y realización del Primer Diplomado en Gerencia de Empresas Inmobiliarias, que estuvo abierto a gerentes y personas naturales que al menos siendo bachilleres, tengan interés en conocer temas relacionados a la administración de una empresa inmobiliaria. Dicho diplomado se realizó en 3 versiones y posteriormente la Cámara lo organizó de forma simplificada el año 2016 con la Escuela de Negocios ESAM. Seguramente, AULA CAINCO podrá ser un espacio ideal para la capacitación en estos temas, como el que se organizó en sus instalaciones titulado “Ventas Inmobiliarias – Guerra de Marketing y Ventas” el 25 y 26 de febrero del 2015 con Mariano Cabrera L, entre otros de temas inmobiliarios en los que participamos asociados a la Cámara de Inmobiliarias de Santa Cruz con el apoyo de CAINCO en el Núcleo de empresas inmobiliarias del programa AL-INVEST 5.0.
OBS. La observación referida a que los corredores inmobiliarios podrán organizarse en Cámaras Inmobiliarias, las cuales tendrán competencia exclusiva y excluyente en el ámbito territorial de su respectivo departamento.
RESP. Esta situación responde a lo previsto por las leyes aprobadas con anterioridad a la redacción de este anteproyecto de ley, como ser:
La vigente Constitución Política del Estado que en su art. 300 (competencia exclusiva de las gobernaciones), numeral 13, faculta a las gobernaciones a otorgar personalidad jurídica a Organizaciones No Gubernamentales, fundaciones y entidades civiles sin fines de lucro que desarrollen actividades en el departamento.
CAINCO observa que se estaría atentando contra el art. 314 de la Constitución. Esta observación es impertinente e ilegal por cuanto dicho artículo se refiere a la prohibición de monopolio u oligopolio de personas naturales o jurídicas que se asocien y pretendan el control y la exclusividad en la producción y comercialización de bienes y servicios. Las Cámaras no ejercen estas funciones porque no son empresas comerciales sino asociaciones gremiales sin fines de lucro, por consiguiente, la Autoridad de Control de Empresas no tiene competencia para controlar a las asociaciones gremiales. Se debe recordar que por mandato del art. 122 de la Constitución, son nulos los actos de las personas que ejerzan funciones que no les competen, así como los actos de los que ejercen jurisdicción o potestad que no emane de la ley.
Por lo tanto, pretender que asociaciones civiles departamentales quieran controlar la producción de bienes inmuebles o servicios inmobiliarios en todo el país, está fuera de contexto.
También corresponde citar al Código Civil, de 06 de agosto de 1975, que en su Capítulo II, artículos 58 y siguientes, reconoce la existencia legal de las asociaciones civiles, persona colectiva con la cual se han formado las 2 únicas Cámaras Inmobiliarias legalmente establecidas en el país, que son las de Cochabamba (CEBIRAC) y Santa Cruz.
La Ley No 351 de Otorgación de Personalidades Jurídicas de 19 de marzo del 2013, en sus arts. 5 y 8 establece que las entidades (asociaciones) civiles cuyo ámbito de acción y operación sea mayor al de un departamento, deben tramitar su reconocimiento de personalidad jurídica ante la entidad competente del nivel central del Estado (actualmente el Viceministerio de Autonomías, dependiente del ministerio de la Presidencia).
Por lo expuesto, se puede colegir que las Cámaras deben tener competencia exclusiva y excluyente en el ámbito territorial de su departamento. Por ejemplo, la Cámara de Empresas de Bienes Raíces de Cochabamba – CEBIRAC, no podrá tener competencia territorial sobre una provincia o todo el departamento de Oruro, o viceversa. Sólo una Cámara nacional podrá tener competencia sobre todo el territorio nacional, pero sin que afecte el ámbito de acción de las Cámaras departamentales.
OBS. Sobre el punto referido a que las Cámaras inmobiliarias aprobaran el arancel mínimo para el cobro de honorarios de sus asociados, lo cual restringe el derecho a la libertad de empresa consignado en los arts. 308 y 311 numeral 5 de la Constitución Política del Estado.
RESP. Concordamos con que el mercado debe ser quien mejor regule los honorarios profesionales, sin embargo, en este caso se trata de un ARANCEL MÍNIMO y no así de uno máximo, por lo tanto, el mercado no se ve afectado de ninguna manera porque cada asociado cobrará por su trabajo como mejor crea conveniente. Así ocurre en los Colegios profesiones. Aquel que no esté asociado a una Cámara, en virtud del derecho a la libre asociación, no tendría por qué preocuparse de cobrar menos o más por su trabajo.
OBS. En cuanto a la observación de que las Cámaras inmobiliarias tendrán la potestad de sancionar a los corredores inmobiliarios por infracciones cometidas en el desempeño de sus funciones, imponiendo multas de hasta 6 salarios mínimos nacionales. Consideran que la potestad sancionatoria no corresponde a las Cámaras, existiendo ejemplos concretos de servicios públicos concesionados a entidades privadas que delegan tareas administrativas u operativas, pero no sancionatorias.
RESP. CAINCO confunde la naturaleza de las infracciones y su sanción con otros institutos ajenos a las asociaciones civiles sin fines de lucro. Estas se rigen por su Estatuto Orgánico y Reglamento interno, revisados y APROBADOS por la por la autoridad competente como es la Gobernación de Santa Cruz.
Por lo general los estatutos contemplan una parte sustantiva y otra adjetiva. En esta última se regula la aplicación de las sanciones cometidas por los corredores que se encuentren afiliados a una Cámara Inmobiliaria. Esta regulación no contradice ninguna norma legal porque es facultativa de cada asociación.
Frente a las personas que aún no han cumplido las formalidades legales que, al presente, sin que haya una ley especial como la propuesta ya existen, nos cuestionamos: ¿Es justo que, en un mercado competitivo como el boliviano, solo algunos cumplan la ley y otros, aparentemente privilegiados, no?
La Cámara tuvo, tiene y tendrá las puertas abiertas a empresas locales, nacionales o extranjeras, para que sean parte de la misma como asociadas, y también a instituciones respetadas como CAINCO, para que juntos impulsemos el desarrollo del mercado inmobiliario cruceño y boliviano.
Los legisladores, al considerar el Proyecto de Ley de Servicios Inmobiliarios, deberán tener presente el mandato contenido en el artículo 145 de la Constitución Política del Estado, que establece que la Asamblea Legislativa plurinacional es la única con facultad de aprobar y sancionar leyes que rigen para todo el territorio boliviano.
Es importante avanzar en la sanción de leyes especiales como esta, con la finalidad de evitar la tentación del ejecutivo u otra instancia administrativa a legislar mediante normas de menor jerarquía. Debe tenerse presente que, en el ejercicio de los derechos, nadie será obligado a hacer lo que la Constitución y las leyes no manden, ni a privarse de lo que éstas no prohíban.
Es el deseo de CAINCRUZ que en un par de meses, esta ley sea tratada por el plenario de la Cámaras legislativas, que estás la sancionen sin modificaciones en el fondo o el espíritu de sus normas, y que el presidente las promulgue para que a partir de entonces, se inicie el trabajo de la reglamentación mediante Decretos Supremos que definan las normas operativas, en el que CAINCRUZ también tiene propuestas útiles para el sector y su compromiso puesto en hacer el mejor trabajo posible.
Puede descargar el proyecto de Ley, haciendo click AQUI.
